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房地合一2.0在110年7月上路，最高稅率為45％，為的是抑制投機客短期炒作，不過民眾若遇到七種狀況，是可適用20％的稅率。資深地政士就提醒，尤其是和建商合建分屋的地主戶，要留意「房屋可能是新制，土地可能是舊制」的狀況。

財政部針對房地合一稅有所謂的豁免優惠稅率條款，包括一、負擔重大傷病醫藥費，二、非自願離職、調職，三、受家暴或人身安全威脅，四、欠稅或欠債且進入強制執行程序，五、依《民法》第796條房屋鄰居越界建築，六、依《土地法》第34條共持有房地未經意遭變賣，七、參與都更或是危老重建所分到的房屋，首次出售。

針對第七點，正業地政士事務所所長鄭文在表示，民國105年以後取得的不動產，出售時都有新制房地合一稅的問題，偏偏許多和建商合建分屋的地主戶，土地在105年前就持有（舊制），房屋是在105年以後蓋好（新制），分回來的房屋再出售時，不只賣房屋，還要配土地持分給買方，到底該如何申報房地合一稅呢？ 

首先，105年以前持有的土地屬於舊制，只要課徵土地增值稅，沒有所得稅的問題，所以免徵房地合一稅。其次，房屋是105年以後蓋好的房屋，所以就是新制房地合一稅的課徵對象，要繳納房地合一稅。

鄭文在表示，當「土地＋房屋」出賣時，記得將買賣總價以土地及房屋的公告現值，拆成土地價格及房屋價格，或是以買賣雙方的協議，將買賣總價分拆為土地價格及房屋價格，以利後續就房屋售價申報房地合一稅。

至於，房地合一稅的稅率則以20％計算，交易不動產期間，則以土地持有期間起算，若超過10年以上，房地合一稅率則以15％計算，而非以房屋建築完成日期計算，也算是合建地主戶的小確幸。

獲利＝售價-成本-費用（取得、改良、銷售），其中，售價指拆價後房屋的總價，成本就是建商給合建地主的發票。「取得費用」包括取得所有權的契稅、規費、印花稅、代書費等；「改良費用」包括裝修房屋等費用。「銷售費用」如仲介費，或是買賣總價3％計算的費用（最高以30萬元計）。

鄭文在表示，最後就是適用房地合一稅稅率，合建分屋沒有45％、35％的適用，原則上是獲利的20％計算，若土地持有期間超過10年以上，則適用獲利的15％計算房地合一稅。

如果房屋持有6年以上，本人、配偶、未成年子女，設籍滿6年以上，且符合自用住宅的規定，還可享有獲利扣除400萬元免稅額及房地合一稅10％的優惠稅率（限交易前6年內未曾適用本款規定）。

財政部高雄國稅局今（12）日表示，個人重購自住房地，依所得稅法第14條之8及房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定，同時符合下列三項條件者，可申請適用退（抵）稅優惠規定。

適用條件包括：

一、出售及重購房地的時間（以完成移轉登記日為準）在二年以內。

二、自住房地：個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，且該等房屋出售前一年內無出租、供營業或執行業務使用。

三、先售後購（移轉登記次日起5年內申請退稅）或先購後售（申報時申請扣抵）均可適用。

財政部高雄國稅局指出，個人重購自住房地可申請退抵稅金額，是以重購價額占出售價額之比率，自出售舊房地所繳納房地合一所得稅計算退稅額或扣抵稅額，退抵稅金額不得超過已繳納或應納稅額。

房地合一稅有自住優惠，自住滿6年，可有400萬元免稅額，還有10%優惠稅率。一位民眾買了新房，自已住在舊屋，把子女戶籍遷到新房，以為子女住滿6年，到時出售就可採用優惠稅率，但最近要轉售才發現根本不適用。

原來，房地合一稅規定，所謂自住，必須是屋主個人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記，並居住於該房屋連續滿6年。其中關鍵是「未成年子女」，該位民眾的子女都已成年，因此不適用。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，這位民眾名下有2間房屋，一間在2016年以前取得，屬於舊制，不適用房地合一稅，另外一間則是在2021年購買，適用新制房地合一稅，2間房子都是自住使用。

由於銀行帳單、交通罰單、水電單的通訊處都在舊家，覺得更改很麻煩，民眾和太太就沒有遷戶籍，但為了辦理自用住宅優惠地價稅，以及考慮未來出售時，適用房地合一稅自用稅率，仍在第一時間把成年子女戶籍遷入新家。

依照房地合一稅規定，持有5年內轉售課稅35%～45%，5年到10年課20%，10年以上也要課15%。但是如果符合自用優惠條件，則有400萬元免稅額，且稅率只要10%。

舉例來說，1間房子出售如果獲利1,000萬元，符合自用先減400萬元免稅額，剩下600萬元再以10%稅率計算，稅額約60萬元。

但如果不符合，持有6年以後出售，則以1,000萬元課20%，稅額200萬元，是自用稅額的3倍多。

至於自用優惠須符合3條件：



1.售屋個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。



2.交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。



3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

鄭文在說，很多人沒注意到必須是未成年子女，以為只要子女戶籍遷入就可。上述民眾就是其中之一。日前該民眾動念把新買的房子賣掉，和地政士一聊，才赫然發現只把成年子女戶籍轉到新屋，不適用房地合一稅自住優惠。

他說，這對夫妻發現後，立刻把成年子女的戶籍和他們夫妻戶籍互換，但要適用優惠房地合一稅，已必須重新起算，再等6年。

鄭文在表示，如果名下有2016年前取得的舊制房屋，以及2016年以後再買的新制房屋，最好把個人的戶籍遷入新制房屋內，若是 子女也必須是未成年子女，避免他日想賣新制房屋，為了房地合一稅優惠稅率，要重新設籍，再等6年的窘境發生。

〔記者徐義平／台北報導〕過去幾年房市短期交易頻繁，是房價不斷墊高主因。根據財政部發布的「房地合一2.0」相關數據，2021年7月至2022年年底，1年內短期交易遭課45%重稅的件數高達4.21萬件，平均每4件就有1件屬短期交易，貢獻國庫約150.37億元，推估實際獲利金額高達334億元，平均一件賣家獲利入袋近80萬元。

永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，根據財政部資數據，自2021年7月1日「房地合一2.0」上路後，遭課徵45%稅率的房市短期交易件數依舊持續增長，直到2021年年末內政部提出「平均地權條例」修正案，才對投機客產生嚇阻作用。

陳賜傑補充，在房地合一2.0上路後的一年半時間，共有16.37萬件房市交易案須要繳稅，其中屬於一年內短期交易則有4.21萬件，占比高達25.71%，相當於每4件就有1件屬短期交易。

而房地合一2.0上路後的一年半，45%高稅率的房市交易案合計貢獻約150.37億元稅收，根據永慶房屋回推實際獲利總額高達334億元。

2.0上路後 房市短期交易貢獻國庫逾150億稅收



進一步觀察每一季短期交易獲利金額變化，2021年第3季每件獲利金額約59.3萬元，但到了2022年第4季，每件獲利金額則拉高至92.2萬元，增幅約55.48%。陳賜傑指出，在2022年第四季，接手短期交易的買家，每件平均要多付出將近100萬元才能買得到。而這些房市短期交易拉高的驚人價差，依舊帶動整體房價的迅速上漲，對整體房市的穩定更是產生負面影響。

此外，財政部發布2022年全國營利事業房地合一稅稅收高達171.9億元，比2021年的稅收多出一倍以上。而內政部在2023年4月公布的數據顯示，自2019年至2022年間，非不動產及營建業法人持有1年內房產便出售比率超過5成，2022年更是高達近6成，顯示非不動產業及營建業法人的房市短期買賣行為明顯，對房市也產生一定程度的影響。

關切桃園台鐵地下化工程進度，市議員李光達市政總質詢表示，桃園目前進行鐵路地下化、捷運綠線等工程，他憂心是否因換黨執政而會將桃園鐵路地下化改回高架化？建議市府也應整體規劃桃園火車站前、後站未來市容更新工作，以新北市為例，前行政院長蘇貞昌擔任縣長時，打造「新板特區」即是結合車站開發，讓新北市脫胎換骨，也建議市府啟動站體周邊都市再生計畫。

 張善政市長說明，市府皆持續積極協助鐵道局進行桃園鐵路地下化工程，包含桃園捷運G07站與桃園火車站的文資保存工作也都比以往有所突破，不可能會再改變，只會更加積極協助、加速推動。

 捷工局副局長廖振遠說明，目前桃園鐵路地下化有4個臨時軌標案皆已發包，準備施作；此外，在主體標部分共有8個，其中平鎮段主體工程已發包，其餘7標持續招標中。另外，桃園、中壢、內壢等三大車站預計於118年切換通車，其餘通勤車站則預計於119年完成。

李光達議員說，張市長上任後，大張旗鼓成立「公共工程體檢委員會」，被解讀為就是政治抹黑，甚至作為藍營議員藉機混淆視聽、打擊前市府的工具，但他並不反對工程抽絲剝繭調查，但應釐清缺失並咎責。也建議「樂天桃園棒球場」比照進行全面檢驗，雖然現在已OT給樂天球團，樂天是房客、市政府是房東，為達到國際賽評選標準的長遠之計，建議季後賽後到春訓期間全面改善，相信市民也希望WBC賽事也能在桃園舉行世界分區賽、分組賽。

針對張善政市長上任後，為確保公共工程安全所進行的「桃園公共工程總體檢 」，市議員吳嘉和市政總質詢質詢表示，這項公共工程總體檢，應該公開體檢報告讓市民充分瞭解過去工程優缺點在哪裡？外界質疑這項體檢有「清算」的意謂，但個人不以為然，他認為每個人應可以從過去學到更好的經驗。也希望能透過公共工程體檢將過去八年所有工程優缺點列出明細有個完整報告，讓全體市民充分瞭解。

市議員吳嘉和表示，從這次體檢幾個項目裡瞭解到幾個重大疏失，例如平鎮文化公園地下停車場、八德國民運動中心、竹圍漁港遊艇碼頭等多項工程缺失，對桃園市是個污辱，新建工程未使用即造成大風波，也被外媒稱為台灣奇蹟。希望張善政市長任內能導正回來，讓桃園贏回光輝的一面。張市長表示，確保公共工程安全是市府努力的方向。

 針對農業發展，吳嘉和議員說，市府辦理青農輔導專案值得肯定，目前中壢區農地多位於機場周邊，地目規劃為特農地區，農業效益較低，現在大多處於休耕或廢耕狀態，為活化農地，建議市府籌劃契作，尤其在噪音回饋區範圍內，藉由產官學合作開發高經濟價值花卉園區，推展桃園觀光農業。

吳嘉和議員指出，市府應研擬活絡大溪、中壢、八德區交通，建議將桃園大圳加蓋闢建為道路，提升周邊交通便利性，因本案涉及中央部會業務，呼籲市府積極與中央協調合作，克服技術困難。

「實價登錄」自2012年上線至今，已發展到「實價登錄2.0」，讓房市交易紀錄越來越清楚透明，現今民眾無論在看房或買房前，多會借助實價登錄系統，初步了解該地的房價與周遭的行情，才不會被不肖房仲或屋主惡意哄抬價格，損害自身權益。內政部「實價登錄」系統該如何使用？

房屋實價登錄怎麼查？

1、選擇查詢項目

進入「內政部不動產交易實價查詢服務網」首頁（https://lvr.land.moi.gov.tw/），並從上方選擇要查詢的是「買賣」（打算買房）、「租賃」（打算租屋）、「預售屋」（打算買預售屋）還是「預售屋建案備查」。接著選擇縣市、鄉鎮市區、交易類型與交易期間後，按下搜尋。

2、檢視詳細資訊

例如，我想買「屏東縣屏東市」的房子，系統就會按照搜尋條件顯示符合的買賣列表，上面會有總價、交易日期、單價、總面積、屋齡等資訊，點擊列表中左側的【+】號就可以展開該筆資料的詳細資訊，看到「歷次轉移明細」、「交易明細」，還可以選擇「加入比較」將你感興趣的物件加入比較。

3、進階條件搜尋

如果資料太多筆希望更聚焦，例如我只想看「公寓、大樓」，左側有一個「進階條件」的功能，點選開後，就可以設定想要的：道路名稱、交易總價、交易單價、屋齡、轉移總面積、格局等，根據這些資訊，來與正在考慮的物件房價做比對。

4、地圖搜尋

除了列表搜尋以外，從地圖來檢視可以更加直觀，例如我想找的是臨近「屏東火車站的房子」，地圖上紫色圓圈的數字，代表該範圍內有幾筆交易資料，點擊其中一個即展開列表清單。

還有哪裡可以看實價登錄？

除了「內政部不動產交易實價查詢服務網」，另外，591房屋、信義房屋、永慶房屋、住商不動產等各大房仲網站，皆有提供實價登錄查詢平台，是以內政部的實價登錄資料為基礎，再加上各家的成交資料彙整統計而成，功能和特色各不相同。

不過要注意的是，因各房仲網更新內政部資料的時間點不一；且品牌旗下分店的成交資料也不一樣，因此如果想知道確切資訊仍應先到內政部的實價登錄查詢，再搭配房仲網站的成交資料，才能更精準地掌握成交行情與趨勢。

立法院內政委員會今（27）日朝野協商「租賃專法」，其中針對租屋實價登錄，內政部次長花敬群指出，經洽詢地方政府，全國22縣市皆反對租屋全面實價登錄，主因實務上難全面掌握，行政成本高，且房東可能抗拒、漲租甚至不租。

朝野立委及黨團提案修正《租賃住宅市場發展及管理條例》，包括全面落實租屋實價登錄、租金列舉扣除額改列特別扣除額等方向，今日在內政委員會召開朝野協商，然而並未取得共識，由內政部蒐集更多資料後，擇期再議。

對於外界關注的租屋實價登錄，花敬群今日說明，綜觀全世界先進國家，雖有部分要求一定程度租約申報，但實質上也僅針對租賃專業服務業，即便是這類國家，也並未看到租金全面揭露。

花敬群表示，內政部今年向全國縣市調查結果，若租屋契約全面實價登錄，全國22縣市皆表達反對，困難點在於，地方政府難以完全掌握，若要進行調查，行政成本會非常高，另外也擔心造成房東抗拒，甚至漲租、不租，反而衍生各式各樣糾紛。

國民黨立委曾銘宗表示，租屋者相對處於弱勢，雖然地方政府反對，但他仍希望大方向能盡量公開透明，假設無法一步到位，至少能否分階段推動。

花敬群表示，實務上，內政部要求包租業者、透過仲介租屋等情形，皆有實價登錄，而透過擴大租金補貼，也能掌握租金資訊，希望透過這些資料，讓租金可更全面分析，以滿足社會對於租金訊息的期待，原則上，希望不要朝向全面實價登錄來處理。

另也有立委提案直接在租賃專法明訂，將租金列舉扣除額改為特別扣除額，但花敬群表示不宜在租賃專法處理，應回歸《所得稅法》；賦稅署也表示，目前立委針對所得稅法扣除額共有近40案提案，希望考量納稅人所需及政策優先性，通盤考量。

今日另個討論焦點在於，房東與房客的租賃契約關係，是否要全面適用消保法中的消費關係，花敬群表示，消保法規範對象主要為企業，但若為一般房東，要承擔整部消保法的責任，需要多評估。

財政部臺北國稅局表示，自110年7月1日起，非中華民國境內居住之個人(非居住者)交易房地合一稅制適用範圍之房屋、土地，其課稅所得適用稅率如下:

(一)持有房屋、土地之期間在2年以內者，稅率為45%。

(二)持有房屋、土地之期間超過2年者，稅率為35%。

該局說明，依所得稅法第7條規定，中華民國境內居住之個人(居住者)之認定，係以在我國境內有無住所及居住天數為標準，符合下列條件之一者，屬居住者；不符合者，則屬非居住者:

(一)在中華民國境內有住所，並經常居住中華民國境內者。

(二)在中華民國境內無住所，而於一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天者。

該局舉例說明，納稅義務人甲君於105年間買賣取得A房地，嗣於111年間將該房地出售，甲君自行申報個人房屋土地交易所得稅課稅所得1,500萬元，並依持有A房地期間超過5年，未逾10年，按居住者適用稅率20%計算繳納稅款 300萬元（1,500萬元x20%），嗣經該局查得甲君於交易年度(111年)在我國境內並無戶籍，亦未在我國境內居留合計滿183天，核屬非居住者，爰按適用稅率35%重新核算應納稅額為525萬元（1,500萬元x35%），並向甲君補徵稅款225萬元（525萬元－300萬元）。

該局提醒，個人出售屬房地合一稅制課稅範圍之房屋、土地，應於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內，依其為居住者或非居住者身分，據以按適用之稅率申報繳納房地合一稅，以免遭補稅。若有疑義或不諳稅法規定，請洽詢各地區國稅局。

房地合一2.0上路 財長：短期交易減15％

財政部長莊翠雲25日在立法院財政委員會表示，自2021年7月「房地合一2.0」上路，截至今年3月底止，房地五年內買賣的短期交易減少15.16％，顯示短線投機炒作下降，抑制短期投機有助健全房市。

莊翠雲表示，影響房地產市場的因素很多，升息也是購買者考慮的因素之一，政府推出房市健全方案，主要是希望房市健康穩定成長，各種措施主要在抑制短線投機炒作。

她說，財政部的部分，主要是推動是房地合一稅2.0，從2021年7月至2023年3月的短期交易（五年內）量月平均減15.16％，可看出短期投機的數量有下降的趨勢。

莊翠雲說明，房地合一2.0的重點，就是對短期交易課比較重的稅，但長期持有者即不會適用到高稅率。

由於莊翠雲同時是中央銀行理事，她表示，央行不動產融資控管會跟著不動產市場做相應的檢討調整，央行會持續注意市場變動來進行政策檢討。

她表示，央行不動產管控也有分區位，各區價格變動幅度不一樣，信用管制也有分區位，且包括融資管制成數、動工要求，都是考量因素，央行房市相關措施不會一成不變。

財委會25日審查立委提出的「娛樂稅法」、「所得稅法」、「遺贈稅法」、「營業稅法」及「財劃法」修正草案，以及廢止「印花稅法」等法案。

針對立委詢問台灣的遺贈稅算不算高？莊翠雲表示，目前遺贈稅稅率已降到10％及20％，與其他國家相較，我國遺贈稅「不算高」。

（工商時報 傅沁怡）

房地合一2.0打擊 房市短期交易大降15％

財政部長莊翠雲今日表示，自2021年7月房地合一2.0上路到今年3月，持有5年內的短期交易量已經降低15.16％。

莊翠雲今日到立法院財委會備詢，立委林德福問及目前房市的情況，以及政府打炒房是否達到目的。

莊翠雲回應，影響房市影響因素眾多，包含升息也是購者考量的因素之一，政府對於房地產健全方案，希望房市健全發展，以財政部來說是推出房地合一2.0版，短期炒作有明顯下降。

（中時 吳靜君）

非中華民國境內居住之個人（非居住者）交易房地合一稅適用範圍的土地和房屋，適用稅率有兩種，財政部台北國稅局表示，其中持有期間兩年以內的稅率為45％，超過兩年者的稅率則是35％。

依所得稅法第7條規定，中華民國境內居住個人（居住者）的認定，是以在我國境內有無住所及居住天數為標準。如果是居住者，持有期兩年以內課稅45％、超過兩年未逾五年課稅35％、超過五年未逾十年課稅20％、超過十年課稅15％。

台北國稅局說明，如果符合兩條件之一，即屬於居住者，一是在中華民國境內有住所，並經常居住中華民國境內者；二是在中華民國境內無住所，而於一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天者。由於居住者和非居住者依持有房地期間不同，稅率差很大，民眾宜注意。

舉例說明，納稅義務人甲君於2016年間買賣取得A房地，嗣於2022年間將該房地出售，甲君自行申報個人房屋土地交易所得稅課稅所得1,500萬元，並依持有A房地期間超過五年未逾十年，按居住者適用稅率20％計算，繳納稅款300萬元（1,500萬元x20％）。

但經國稅局查得甲君於交易年度（2022年）在我國境內並無戶籍，亦未在我國境內居留合計滿183天，核屬非居住者，因此按適用稅率35％重新核算應納稅額為525萬元（1,500萬元x35％），並向甲君補徵稅款225萬元（525萬元－300萬元）。

台北國稅局提醒，個人出售屬房地合一稅制課稅範圍的房屋、土地，應於完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，依其為居住者或非居住者身分，據以按適用稅率申報繳納房地合一稅，以免遭補稅。