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「實價登錄」自2012年上線至今，已發展到「實價登錄2.0」，讓房市交易紀錄越來越清楚透明，現今民眾無論在看房或買房前，多會借助實價登錄系統，初步了解該地的房價與周遭的行情，才不會被不肖房仲或屋主惡意哄抬價格，損害自身權益。內政部「實價登錄」系統該如何使用？

房屋實價登錄怎麼查？

1、選擇查詢項目

進入「內政部不動產交易實價查詢服務網」首頁（https://lvr.land.moi.gov.tw/），並從上方選擇要查詢的是「買賣」（打算買房）、「租賃」（打算租屋）、「預售屋」（打算買預售屋）還是「預售屋建案備查」。接著選擇縣市、鄉鎮市區、交易類型與交易期間後，按下搜尋。

2、檢視詳細資訊

例如，我想買「屏東縣屏東市」的房子，系統就會按照搜尋條件顯示符合的買賣列表，上面會有總價、交易日期、單價、總面積、屋齡等資訊，點擊列表中左側的【+】號就可以展開該筆資料的詳細資訊，看到「歷次轉移明細」、「交易明細」，還可以選擇「加入比較」將你感興趣的物件加入比較。

3、進階條件搜尋

如果資料太多筆希望更聚焦，例如我只想看「公寓、大樓」，左側有一個「進階條件」的功能，點選開後，就可以設定想要的：道路名稱、交易總價、交易單價、屋齡、轉移總面積、格局等，根據這些資訊，來與正在考慮的物件房價做比對。

4、地圖搜尋

除了列表搜尋以外，從地圖來檢視可以更加直觀，例如我想找的是臨近「屏東火車站的房子」，地圖上紫色圓圈的數字，代表該範圍內有幾筆交易資料，點擊其中一個即展開列表清單。

還有哪裡可以看實價登錄？

除了「內政部不動產交易實價查詢服務網」，另外，591房屋、信義房屋、永慶房屋、住商不動產等各大房仲網站，皆有提供實價登錄查詢平台，是以內政部的實價登錄資料為基礎，再加上各家的成交資料彙整統計而成，功能和特色各不相同。

不過要注意的是，因各房仲網更新內政部資料的時間點不一；且品牌旗下分店的成交資料也不一樣，因此如果想知道確切資訊仍應先到內政部的實價登錄查詢，再搭配房仲網站的成交資料，才能更精準地掌握成交行情與趨勢。

立法院內政委員會今（27）日朝野協商「租賃專法」，其中針對租屋實價登錄，內政部次長花敬群指出，經洽詢地方政府，全國22縣市皆反對租屋全面實價登錄，主因實務上難全面掌握，行政成本高，且房東可能抗拒、漲租甚至不租。

朝野立委及黨團提案修正《租賃住宅市場發展及管理條例》，包括全面落實租屋實價登錄、租金列舉扣除額改列特別扣除額等方向，今日在內政委員會召開朝野協商，然而並未取得共識，由內政部蒐集更多資料後，擇期再議。

對於外界關注的租屋實價登錄，花敬群今日說明，綜觀全世界先進國家，雖有部分要求一定程度租約申報，但實質上也僅針對租賃專業服務業，即便是這類國家，也並未看到租金全面揭露。

花敬群表示，內政部今年向全國縣市調查結果，若租屋契約全面實價登錄，全國22縣市皆表達反對，困難點在於，地方政府難以完全掌握，若要進行調查，行政成本會非常高，另外也擔心造成房東抗拒，甚至漲租、不租，反而衍生各式各樣糾紛。

國民黨立委曾銘宗表示，租屋者相對處於弱勢，雖然地方政府反對，但他仍希望大方向能盡量公開透明，假設無法一步到位，至少能否分階段推動。

花敬群表示，實務上，內政部要求包租業者、透過仲介租屋等情形，皆有實價登錄，而透過擴大租金補貼，也能掌握租金資訊，希望透過這些資料，讓租金可更全面分析，以滿足社會對於租金訊息的期待，原則上，希望不要朝向全面實價登錄來處理。

另也有立委提案直接在租賃專法明訂，將租金列舉扣除額改為特別扣除額，但花敬群表示不宜在租賃專法處理，應回歸《所得稅法》；賦稅署也表示，目前立委針對所得稅法扣除額共有近40案提案，希望考量納稅人所需及政策優先性，通盤考量。

今日另個討論焦點在於，房東與房客的租賃契約關係，是否要全面適用消保法中的消費關係，花敬群表示，消保法規範對象主要為企業，但若為一般房東，要承擔整部消保法的責任，需要多評估。

萬物齊漲升息不停，民眾最想知道如何報稅合法又能聰明節稅，安新建經告訴大家在試算個人所得申報時，如果列舉項目有超過「標準扣除額」，就可以選擇「列舉扣除額」以減低所得稅負擔。

安新建經執行經理劉易昌指出，去年有貸款買房或租房屋的人，可運用「自用住宅購屋借貸利息」與「房屋租金支出」擇一適用，為個人所得稅申報列舉扣除項目。

維護成本+公益出租 包租公婆可減稅額

至於包租公/包租婆的租金收入，也需列舉申報個人綜合所得稅「租賃所得」，將整年度「租金收入」減去維護成本，通常包含所謂的「必要耗損」與「費用」，也就是房東報稅時實際租賃所得額。

其中維護成本，劉易昌說，包括房屋地價稅、購屋貸款利息、土木工程、裝潢工程、水電修理費…等，應備妥列舉相關文件影本檢附為憑。

另外，政府為鼓勵房東出租給弱勢族群，因此下列的公益出租還可減免稅額，例如房屋提供作包租代管社會住宅，或將房子出租給符合租金補貼資格的房客，經主管機關認定為公益出租人，全年租金收入可減除每屋每月免稅額1.5萬元後，再減掉必要損耗與費用的餘額作為申報房屋租賃所得。

報稅須知！4種情況可列報「長照扣除額」 但有3排富條款

去年售屋留意取得時間點 2016年前後大不同

在購屋方面，劉易昌說，若去年有出售房屋，就要確認房屋當初取得的時間點，若為2016年1月1日前取得，則適用繳納財產交易所得稅，記得要納入今年的綜所稅申報，以免漏報導致連補帶罰；

而若取得房地之時間為2016年1月1日以後，則為繳納房地合一稅，必須在所有權移轉登記次日起30日內申報。另重點整理2021年7月上路的房地合一2.0五大特點主要是針對以下五大族群，因此對一般個人購屋自住使用的民眾影響不大。

1. 短期套利者課重稅

2. 法人比照個人課稅

3. 擴大房地課稅範圍

4. 土地漲價數額，增設減除上限

5. 五種交易不受影響

(維持稅率20%: 個人非自願因素(如調職)/ 個人以自有土地與建商合建分回/ 建商興建房屋完成後第一次移轉/ 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉；維持稅率10%: 自住房地持有並設籍超過6年(課稅所得400萬元以下免稅) )。

另外劉易昌也特別提醒與建議，可採用「財產交易損失舉證」節稅，在報稅時應優先採實價發生價額的「核實認定」方式申報。

至於無法舉證買價的民眾，則可採「標準認定」申報節稅。但是，出售的物件是地方政府認定的高價產品時，且無法舉證買進成本，就要依實價銷售價格的15％作為售屋所得，再用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

最後安新建經特別提醒房貸族或租屋族都要避免過度抵減或虛報費用之避稅行為，違法違規逃漏稅行為一旦被查核將面臨補稅甚至罰款，可謂得不償失，因此如要節稅可以透過了解稅務政策，在最大限度內地合法且合理的減少稅務負擔。

非中華民國境內居住之個人（非居住者）交易房地合一稅適用範圍的土地和房屋，適用稅率有兩種，財政部台北國稅局表示，其中持有期間兩年以內的稅率為45％，超過兩年者的稅率則是35％。

依所得稅法第7條規定，中華民國境內居住個人（居住者）的認定，是以在我國境內有無住所及居住天數為標準。如果是居住者，持有期兩年以內課稅45％、超過兩年未逾五年課稅35％、超過五年未逾十年課稅20％、超過十年課稅15％。

台北國稅局說明，如果符合兩條件之一，即屬於居住者，一是在中華民國境內有住所，並經常居住中華民國境內者；二是在中華民國境內無住所，而於一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天者。由於居住者和非居住者依持有房地期間不同，稅率差很大，民眾宜注意。

舉例說明，納稅義務人甲君於2016年間買賣取得A房地，嗣於2022年間將該房地出售，甲君自行申報個人房屋土地交易所得稅課稅所得1,500萬元，並依持有A房地期間超過五年未逾十年，按居住者適用稅率20％計算，繳納稅款300萬元（1,500萬元x20％）。

但經國稅局查得甲君於交易年度（2022年）在我國境內並無戶籍，亦未在我國境內居留合計滿183天，核屬非居住者，因此按適用稅率35％重新核算應納稅額為525萬元（1,500萬元x35％），並向甲君補徵稅款225萬元（525萬元－300萬元）。

台北國稅局提醒，個人出售屬房地合一稅制課稅範圍的房屋、土地，應於完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，依其為居住者或非居住者身分，據以按適用稅率申報繳納房地合一稅，以免遭補稅。

根據內政部資料顯示，全台4月建物買賣移轉棟數為2萬593棟，月減24.4%，合計今年1到4月全台建物買賣移轉棟數的交易量為8萬4884棟，相較去年同期年減25.3%，不僅創2018年來最低交易紀錄，綜觀自1999年以來共出現5次量縮幅度逾2成的紀錄，分別是網路泡沫、金融海嘯、奢侈稅上路以及房地合一上路，今年的年減幅則創下史上第四大。

內政部最新資料統計，4月全台建物買賣移轉棟數為20,593棟，月減24.4%，再與去年同期的2萬8861棟相比，年減28.6%。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，4月建物買賣移轉棟數反映3月至4月初的市況，由於《平均地權條例》的政策衝擊漸趨淡化，房市回歸供需基本面，但新屋交屋潮暫時退卻，抑制房市整體量能表現，量縮幅度明顯，交易動能續弱。。

陳金萍指出，合計今年1至4月的全台建物買賣移轉棟數表現，前4個月交易量為8萬4884棟，相較去年同期年減25.3%，為2018年以來最低交易紀錄，創6年新低，顯示今年房市交易熱度不如以往。

進一步觀察歷年1至4月房市交易量表現，陳金萍說明，自1999年以來共出現5次量縮幅度超過2成的紀錄，分別是2000年受網路泡沫衝擊，較1999年同期減27.2%；2009年因金融海嘯衝擊，年減23.8%、2012年因奢侈稅上路與總統大選影響，年減31.5%；2016年房地合一稅上路也讓交易量年減29.4%。今年明顯量縮25.3%，年減幅創下史上第四大。

陳金萍提醒，全球金融市場仍存在不少風險，經濟展望不佳，而國內經濟成長率恐難「保2」，加上央行連5度升息，五大行庫4月新增房貸利率已正式突破2%大關，同時超額供給後遺症逐漸顯現，讓今年房市存在諸多不確定性因素，交易量能表現難以樂觀期待。