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摘要

1.房地產實價登錄2.0，解決的是資訊不透明問題，不是讓價格統一，因為房屋是一種非標準化商品。即使是相同建案社區的住宅，樓層不同、格局不同、景觀不同，單價就可能有差異。

2.房地產實價登錄2.0，關鍵在於資訊越多，越容易找到交易的平衡點，知道賣方的過去交易紀錄，更容易抓到賣方的可能點頭價格：低於多少金額，對賣方來說他賺得可能比仲介費還少；低於多少金額，對賣方來說可能就是賠售；再低於什麼數字，對賣方而言可能連還清貸款都不夠。

「子房哥，明明都實價登錄2.0了，為什麼最近屋主開價還是越來越貴？」近期有換屋需求，已經看過不下二十間房的學弟Ｋ，對於近期一波房地產漲勢很不以為然。但眼見好多出價想買的房子卻就這樣擦身而過了，垂頭喪氣來找我喝咖啡。

「房地產實價登錄2.0，解決的是資訊不透明問題，不是讓價格統一。」我喝了一口咖啡，慢條斯理地說：「因為房屋是一種非標準化商品。」

商品銷售，有標準化商品及非標準化商品兩種。像我們熟知的3C或團購商品就是標準化商品，例如大家長期關注的iPhone，除了官網上的價格，還有經銷商、平行輸入商、Costco通路等不同價格，疫情前還有人藉匯率變化遠赴日本、香港買，總有辦法買到更便宜，但內容規格標準相同的東西。

而且只要是正廠品，原廠規格性能、全球保固規定都一樣，所以才會出現更多比價網站、App，讓消費者針對這些標準化商品，去發掘最合適的購買管道。

但房屋就是非標準化的商品了。即使是相同建案社區的住宅，樓層不同，格局不同，景觀不同，單價就可能有差異。相關價格變因還有裝修程度不同，設備維護狀況不同等等，而且即使賣方屋主認為，他花了百萬裝潢，就應該反應在房價上，但如果買方不喜歡他的裝潢，即使接手也是拆除，這些裝修的價值在買方眼中就是零。

甚至有些集合住宅因為鄰居的「不友善程度」，也出現不同的價格。因此每筆房地產都有其獨一無二的狀況，那對賣方來說，隔壁實價登錄賣多少成交，他就一定要比照這個單價賣嗎？其實未必。

既然沒有一戶房屋是標準化商品，那實價登錄2.0詳細揭露至門牌後，對於買方來說又有什麼好處呢？我認為關鍵在於資訊越多，越容易找到交易的平衡點。

大部分中古屋的買賣，在於平衡三方面的利益：「買方想買便宜，賣方想賣貴，仲介想收足服務費。」一般來說仲介的理想服務費是從賣方成交價抽4%，從買方成交價抽2%，不少仲介為了促進成交願意在佣金上讓步。在最終談判時，買方從交易總成本上出價，賣方從實拿金額去約定數字，自然有機會找到仲介要的平衡點。

在實價登錄2.0詳細揭露至門牌後，我們知道賣方的過去交易紀錄，更容易抓到賣方的可能點頭價格：低於多少金額，對賣方來說他賺得可能比仲介費還少；低於多少金額，對賣方來說可能就是賠售；再低於什麼數字，對賣方而言可能連還清貸款都不夠。

知道以上這些資訊，最後剩下的就是買方願意再加價多少，去爭取成交獲得這心目中的理想房子了。

「好好好，實價登錄只是參考，還得跟子房哥學談判才行。」學弟Ｋ說，但感覺還是不太滿意，憤憤地問：「那到底政府推動實價登錄2.0的意義在哪裡呢？」 「我認為實價登錄資訊越透明，解決的是『信任問題』。」我笑著回答他。過去為什麼談「黑心房仲」、「黑心建商」的書會大賣？因為它教你怎麼破解可能隱藏的不信任情況。

如今中古屋賣方的取得成本也揭露，建商預售屋各戶資料也揭露，大家不需要對以往收到的資訊，辛苦盤算嘀咕「這到底是真實還是話術？」在交易談判過程中，也就不需要像過去諜對諜那樣勞心勞力。有了信任，就可以減少交易紛爭，有了信任，也促進加速成交的可能。

最後再次強調，就算實價登錄N.0揭露再精細的內容資訊，這永遠仍只是參考價格。因為房地產交易價格中仍含有一部分叫做「品味」，而對「品味」的定價永遠因人而異。

2012年8月實價登錄正式上路，是我國不動產交易資訊透明化重要里程碑，國內全台一年不動產交易金額高達數兆元，在尚未有實價登錄之前，因資訊不透明，也無正式參考依據，民眾買房價格往往都是建商、代銷、房仲說了算，實價登錄上路後已成為民眾買房唯一官方認證的重要參考，也是房市交易的一面「照妖鏡」。

原先外界期待，此次修法能將實價登錄實施近七年來不足之處加以補強，其中，又以門牌揭露、預售屋交易30日內登錄、政府查核權入法等三大方向最受關注，原本在行政院版本中已有納入，但最終三讀結果，僅將房地交易資訊的申報責任，回歸到買賣雙方而非地政士；嚴格來說，此修法只是「實價登錄0.1」，連打折到0.5都談不上，已讓實價「照妖鏡」的功能弱化成為一面「哈哈鏡」。

根據政府說法，門牌全都露有涉及隱私及財產安全之疑慮。但以香港、日本，甚至是英、美等已開發國家，社區名稱、實際門牌等資訊都完整揭露，揭露的只是房地產的交易資訊，不會揭露個人資料。再者，我國已在2015年實施「第二類謄本」新措施，屋主只要申請「隱匿資料」，即可將謄本姓名、住址及統一編號部分隱匿，因此並沒有個資的問題。

在預售屋交易30日內登錄部分，此點最具爭議性。對建商而言，民眾買房即使已經下訂（訂、簽、開已付款），但到完工交屋仍不確定民眾是否真會履約，此狀況在房市回檔之際更為常見；再者，預售屋尚未有門牌，如何登錄？建商認為，實價登錄不是抑制房價的萬靈丹，實價只讓民眾看到表面房價，並未看到房子真正的價值。

建商反對或有其理由，但未說出口的卻是，預售屋若揭露房價，將大幅翻轉傳統行銷模式，一旦掀開預售屋國王的新衣，民眾不僅可得知個案真正的銷售率，以往代銷話術，例如「最後精華保留戶」也將不攻自破，建商、代銷談判籌碼變少，也意謂價格操作空間大幅降低。

其實，任何法令的制定都有其一刀兩刃的後座力，要實現居住正義不是只光靠打壓房價，自由經濟市場，「有人賣、有人買」，大家你情我願，政府要做的是讓交易資訊的充分揭露、制定公平的稅賦；對建商而言，隱匿資訊創造價格的作法將被淘汰，不應視實價登錄為財狼虎豹，房價愈透明更能凸顯產品創價能力，畢竟市場永遠是「只會錯買，不會錯賣」！

桃園鄰近台北地區，不僅擁有全台灣最大的國際民航機場，更是台灣的工業重鎮之一，因此吸引不少海內外的人們定居。根據桃園市國土計畫草案，桃園將以桃園都會區、中壢都會區、航空城都會區做為桃園的三大都市中心，要將這三個都會區連接起來勢必得靠大眾運輸，桃園的各項軌道發展如今正著手展開，現已建設的桃園機場捷運，方便桃園以北的民眾去往機場，桃園內部此時也正進行捷運綠線的施工作業，捷運綠線途經桃園車站、中壢火車站以及機場捷運，實現桃園三大都會中心串聯。關於捷運綠線，桃園市議員林政賢表示：

「當然第一個就是綠線當然是比較重要，是桃園最重要的一條運輸路線，那桃園人口的精華區也都在綠線，捷運顧名思義就是要便捷，但是桃園區究竟是桃園的首善之區，所以要規劃這一條絕對是要首要，那第二點綠色捷運是桃園第一條自己規劃、自己設計、自己施工的路線，從綠線規劃也有好的開始，也有承先啟後的作用，那以前我們的機場捷運是中央政府來全額出資跟興建，我們(桃園)只出一點點錢，所以綠色捷運是我認為是桃園要發展起飛一個非常重要的起點。」

桃園捷運綠線將桃園各個區域連接起來，不僅能抵達桃園的都會中心，更能前往桃園不同地區，人潮流動帶動經濟，對於捷運綠線帶來的交通作用以及經濟評估，林政賢指出：

「103年升格後相關的交通建設的擴充跟都市整體的規劃，我想顯得就非常重要，捷運可以打造便利的北北桃一日生活圈，讓北部城市的連結網更加完善，這大概是交通方面，那經濟效益的話，一個進步的城市必然也一定要是樂趣、宜行還有重視環保，低碳與永續發展，捷運就是大眾運輸發展交通進步的一個供給的象徵，讓這個肇事也減少，緩和市區的塞車現象，捷運站附近也可以發展這個商圈讓土地更有價值。」

第二期預計於2027年10月通車的八德至展演中心路線段G03到G06區間皆位於介壽路地底下，施工過程部分道路縮減或是封閉，桃園捷運工程局以及桃園市政府也在社群平台提醒民眾多使用替代道路，如何看待這個交通黑暗期以及完工後的想法，桃園居民湯小姐表示：

「介壽路我走的部分大部分是兩線道，可是呢因為有些工程施工的地方他會從兩線道改成一線道，就變成說所有的車都要一線道地方去擠，我當然是希望就是第一個它施工期能夠變短嘍，減少這個交通黑暗期，然後再來的話就是，綠線蓋完之後當然他如果可以在弄什麼環狀啊，讓桃園更四通八達的話那當然是最好以後都不要開車，如果能夠像這樣子的話我覺得這一些辛苦都是值得的啦。」

同一時間桃園鐵路也正在進行地下化工程，連接桃園與新北的捷運棕線也在積極規劃中，不久後桃園車站將成為一個三鐵共構的車站。不過提到鐵路地下化，與桃園同時期核定的台中車站已然完工，桃園車站卻在2015年停止當初鐵路高架化計畫，直到2020年各地方的臨時站陸續動工，針對桃園鐵路地下化，林政賢認為：

「當然時代一直進步，所以鐵路地下化或高架化當然是一定有它的必要性，那本來我們鐵路高架化預計本來是108年通車，那我們跟台中的是同時核定鐵路高架化，現在台中已經正在通行了。而且地下化是要119年，就是鄭文燦說119年才能完成，那事實上我看這個情形，看起來我也跟內勤工程師開槓一下，起碼要120年以後才能完工。」

桃園車站如今隨著科技與時代的進步走向一個便利的社會，未來民眾可搭乘綠線探訪不一樣的桃園，除了鐵路、綠線以及棕線的三鐵共構，桃園捷運更將拓展線路打造環狀軌道系統，將服務涵蓋桃園60%以上人口，滿足桃園居民的勤需求。

以上新聞由華岡電台記者  楊芯慈  採訪報導

捷運宅已成為通勤族居住的偏好類型，新北市新莊地政事務所針對捷運新莊蘆洲線、環狀線等16站，分析各站周邊500公尺內買賣及租賃實價登錄資料，其中買賣交易熱點為幸福站及台北橋站；價格最親民是迴龍站及丹鳳站。

新莊地政事務所主任林圭宏表示，統計近3年各站周邊500公尺內的9600餘筆買賣案件實價登錄資料，移轉建物型態以住宅大樓及華廈為大宗占73.3%、移轉建物面積以20至40坪居多，占58.3%，成交總價多落於1千至2千萬元區間。

根據實價登錄資料，近3年環狀線以幸福站買賣移轉量1316件最多，建物面積在20至40坪間的大樓華廈，成交均價每坪51至58萬元、平均總價2015萬元；新蘆線則以台北橋站933件最多，成交均價每坪55至56萬元之間、平均總價1738萬元。

新莊地所分析，幸福站因緊鄰頭前及副都心兩大重劃區，範圍內多為屋齡較新的住宅大樓，坐擁四座綠地，備受喜愛純住宅區的族群青睞；台北橋站則因與台北市僅一橋之隔，且均價較台北市親民，交易熱絡。

另分析各站中總價及均價最親民者，則屬新蘆線的迴龍站、丹鳳站，該兩站周邊均價每坪40至45萬元、平均總價1304至1331萬元，迴龍站地處新北市新莊區、樹林區與桃園市龜山區交界，生活圈內有傳統市場、龍鳳公園，也有丹鳳國小及高中，兼具文教區及生活便利的優勢。

丹鳳站位於新莊區與泰山區交界，鄰近機場捷運泰山貴和站，周邊多為工業區，區域內有鴻金寶商圈、四維市場及福營國中，交通便利且生活機能齊備，該兩站房價相對平實。

有土地待出租的地主請小心！近期台中市轄內屢有黑心掮客，以從事植栽為由承租土地或是以免費提供土方協助整地方式，仲介來路不明廢棄土方回填或棄置於土地後，逃逸無蹤，地主不僅收不到租金，後續龐大的清除復原費用更令地主求助無門，中市府環保局提醒地主遵守「不輕易出租土地、不違規填土、不貪小便宜」等三不原則，避免讓不法業者有可乘之機。

環保局說明，行政院環境保護署為保障土地出租人權益，訂定「出租不動產（土地、廠房）建議約定事項」，建議出租人簽訂租賃契約時，將設置管理措施、定期巡查相關管理措施、廢棄物清理責任約定等事項，納入租賃契約內容，避免土地、廠房出租後，遭惡意違法貯存、堆置或棄置廢棄物。

環保局進一步說明，任意棄置廢棄物或未經主管機關許可，提供土地、廠房供回填、放置廢棄物，最重可處5年以下有期徒刑得併科新台幣1,500萬元以下罰金，且事後仍需負起環境復原的責任。

環保局指出，農地如有地勢低窪、排水不良等因素需移入土方改善耕作環境，得依「台中市申請農業用地整地審查作業要點」提出申請，由農業局會同相關機關審認，於山坡地從事農、林、漁、牧相關使用之開挖整地、傾倒及堆置土石等行為，應先擬具水土保持計畫送請水利局核定，如有土地違規使用情事，將依法裁處並限期改正，另載運剩餘土石方之清除機具，應隨車持有載明剩餘土石方產生源及處理地點的證明文件，違反規定者最重可處新台幣30萬元罰鍰。

環保局呼籲，地主應謹慎出租土地，以免遭人非法使用，閒置的土地建議設置圍牆等阻隔設施並時常巡查，善盡土地管理義務，若有發現不明車輛進出土地，可利用環保局報案專線04-23280380或全國公害陳情專線0800-066666通報，環保局將儘速派員前往查處，共同守護環境家園。

根據內政部資料顯示，全台4月建物買賣移轉棟數為2萬593棟，月減24.4%，合計今年1到4月全台建物買賣移轉棟數的交易量為8萬4884棟，相較去年同期年減25.3%，不僅創2018年來最低交易紀錄，綜觀自1999年以來共出現5次量縮幅度逾2成的紀錄，分別是網路泡沫、金融海嘯、奢侈稅上路以及房地合一上路，今年的年減幅則創下史上第四大。

內政部最新資料統計，4月全台建物買賣移轉棟數為20,593棟，月減24.4%，再與去年同期的2萬8861棟相比，年減28.6%。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，4月建物買賣移轉棟數反映3月至4月初的市況，由於《平均地權條例》的政策衝擊漸趨淡化，房市回歸供需基本面，但新屋交屋潮暫時退卻，抑制房市整體量能表現，量縮幅度明顯，交易動能續弱。。

陳金萍指出，合計今年1至4月的全台建物買賣移轉棟數表現，前4個月交易量為8萬4884棟，相較去年同期年減25.3%，為2018年以來最低交易紀錄，創6年新低，顯示今年房市交易熱度不如以往。

進一步觀察歷年1至4月房市交易量表現，陳金萍說明，自1999年以來共出現5次量縮幅度超過2成的紀錄，分別是2000年受網路泡沫衝擊，較1999年同期減27.2%；2009年因金融海嘯衝擊，年減23.8%、2012年因奢侈稅上路與總統大選影響，年減31.5%；2016年房地合一稅上路也讓交易量年減29.4%。今年明顯量縮25.3%，年減幅創下史上第四大。

陳金萍提醒，全球金融市場仍存在不少風險，經濟展望不佳，而國內經濟成長率恐難「保2」，加上央行連5度升息，五大行庫4月新增房貸利率已正式突破2%大關，同時超額供給後遺症逐漸顯現，讓今年房市存在諸多不確定性因素，交易量能表現難以樂觀期待。

在整體經濟景氣下行之際，今年工業地產依然表現堅挺，其中全台「熱點」桃園，更是喊燒！據台灣房屋工業地產中心今（25）日的最新統計，今年桃園5大產業園區的工業土地，觀音產業園區以漲幅61.5％，奪得榜首；排名第二漲幅，由龜山產業園區以48.6％拿下。

台積電放棄進駐龍潭擴廠計畫，但桃園工業地產土地價格持續上漲。台灣房屋統計實價登錄數據，近3年桃園5大產業園區的工業用地漲幅，其中觀音產業園區上漲61.5％最多，龜山產業園區則以48.6％的漲幅居次，華亞科技園區、大園產業園區、中壢產業園區，地價也都上漲逾3成。

其中，華亞科技園區工業用地每坪成交均價，來到62萬元，龜山產業園區土地價格每坪52萬元，雙雙創下區域新高。

至於觀音產業園區、大園產業園區，工業用地價格即使大漲，目前仍在每坪2字頭的相對親民水位。

台灣房屋工業地產中心執行長陳璟葵表示，2018年起中美貿易戰開打，全球供應鏈重組，台商在稅務、經營成本考量下回流台灣，桃園因具備產業、交通、人才等投資環境區位優勢，又是全球電子製造、光電顯示及半導體中下游供應鏈產業重鎮，成為台商回流設廠的首選據點，因而帶動桃園各大產業園區地價上漲。

陳璟葵指出，今年以來全球面臨景氣波動，但製造業、科技業、食品業、物流業、金屬加工、電子設備廠等產業仍持續擴廠，並開出獵地需求，廠房面積至少1500坪以上，其中物流廠商需求最大，要求設廠面積達上萬坪，因此預期2024年桃園5大產業園區後市仍持續看俏。 文章出於工商時報 蔡惠芳 2023.12.25 /10:58

 

關切桃園台鐵地下化工程進度，市議員李光達市政總質詢表示，桃園目前進行鐵路地下化、捷運綠線等工程，他憂心是否因換黨執政而會將桃園鐵路地下化改回高架化？建議市府也應整體規劃桃園火車站前、後站未來市容更新工作，以新北市為例，前行政院長蘇貞昌擔任縣長時，打造「新板特區」即是結合車站開發，讓新北市脫胎換骨，也建議市府啟動站體周邊都市再生計畫。

 張善政市長說明，市府皆持續積極協助鐵道局進行桃園鐵路地下化工程，包含桃園捷運G07站與桃園火車站的文資保存工作也都比以往有所突破，不可能會再改變，只會更加積極協助、加速推動。

 捷工局副局長廖振遠說明，目前桃園鐵路地下化有4個臨時軌標案皆已發包，準備施作；此外，在主體標部分共有8個，其中平鎮段主體工程已發包，其餘7標持續招標中。另外，桃園、中壢、內壢等三大車站預計於118年切換通車，其餘通勤車站則預計於119年完成。

李光達議員說，張市長上任後，大張旗鼓成立「公共工程體檢委員會」，被解讀為就是政治抹黑，甚至作為藍營議員藉機混淆視聽、打擊前市府的工具，但他並不反對工程抽絲剝繭調查，但應釐清缺失並咎責。也建議「樂天桃園棒球場」比照進行全面檢驗，雖然現在已OT給樂天球團，樂天是房客、市政府是房東，為達到國際賽評選標準的長遠之計，建議季後賽後到春訓期間全面改善，相信市民也希望WBC賽事也能在桃園舉行世界分區賽、分組賽。

針對張善政市長上任後，為確保公共工程安全所進行的「桃園公共工程總體檢 」，市議員吳嘉和市政總質詢質詢表示，這項公共工程總體檢，應該公開體檢報告讓市民充分瞭解過去工程優缺點在哪裡？外界質疑這項體檢有「清算」的意謂，但個人不以為然，他認為每個人應可以從過去學到更好的經驗。也希望能透過公共工程體檢將過去八年所有工程優缺點列出明細有個完整報告，讓全體市民充分瞭解。

市議員吳嘉和表示，從這次體檢幾個項目裡瞭解到幾個重大疏失，例如平鎮文化公園地下停車場、八德國民運動中心、竹圍漁港遊艇碼頭等多項工程缺失，對桃園市是個污辱，新建工程未使用即造成大風波，也被外媒稱為台灣奇蹟。希望張善政市長任內能導正回來，讓桃園贏回光輝的一面。張市長表示，確保公共工程安全是市府努力的方向。

 針對農業發展，吳嘉和議員說，市府辦理青農輔導專案值得肯定，目前中壢區農地多位於機場周邊，地目規劃為特農地區，農業效益較低，現在大多處於休耕或廢耕狀態，為活化農地，建議市府籌劃契作，尤其在噪音回饋區範圍內，藉由產官學合作開發高經濟價值花卉園區，推展桃園觀光農業。

吳嘉和議員指出，市府應研擬活絡大溪、中壢、八德區交通，建議將桃園大圳加蓋闢建為道路，提升周邊交通便利性，因本案涉及中央部會業務，呼籲市府積極與中央協調合作，克服技術困難。